深圳市民購房遇中介多收2500元 二手房交易該如何避坑?

見圳客戶端、深圳新聞網2019年10月23日訊(見圳客戶端、深圳新聞網記者 潘潤華)在深圳買房可是多少人夢寐以求的事,不過最近剛買到房的張先生卻有些悶悶不樂。原來,他在買房的過程中發現房產中介“黑”了錢,讓他很不痛快。“錢是一方面,但中介這種做法讓人實在不爽!”那究竟是怎么回事呢?

買房惹出一身“騷” 

據了解,今年9月張先生通過德佑房地產經紀有限公司,以全公積金貸款方式,在布吉地鐵站附近購置一套21.45平方米,總價71.8萬的住宅。賣方紅本在手。在交易過程中,中介明確告知張先生需要繳納的費用,包括成交價1%的契稅,11680元中介費,成交價1%的個稅。此外,其他費用約幾百元。至于這其他費用具體是什么,分別為多少,張先生沒有細問。

9月17日,張先生在辦理資金監管過程中,中介負責人令其繳納評估費用8000元。“繳費后,中介人員并沒有開收據或發票。因為這筆費用超出我預算,所以我一直有疑問。”

直至10月中下旬,中介通知張先生辦理抵押手續,電話溝通過程中,張先生詢問得知8000元費用為物業評估費3000元,按揭費5000元。全額公積金貸款為何要5千按揭費?20余平方米的房子為何要3千元評估費?張先生頓時覺得事有蹊蹺,“隨后我詢問了很多中介,了解到一般深圳總價不超過200萬元的評估費用為500元,超過200萬元的為總價的萬分之四。”這意味著,即使按市場行情來看,張先生也只需支付500元的評估費,那這繳納的3千元顯然過高。“我找收費的中介理論,溝通數十輪,他始終不承認多收了錢!”

無奈之下,張先生選擇暫停抵押貸款業務,并向德佑地產經紀公司明確,需把多收的錢全額退還才繼續辦理。所幸這招奏效了,后來中介公司將多收的2500元退還給張先生,并致歉。 

律師:中介公司收取按揭費無依據

雖然張先生幸運地把錢追回來了。但生活中,也有不少市民在購房過程中遇“坑”,有人或稍不留神多繳全然不知,抑或有人看著錢不多啞巴虧一口“咽下”。那到底哪些錢該繳哪些不該繳,我們應如何少走彎路避入“坑”呢?

近日,記者就此采訪北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人律師張茂榮。他指出,評估費收費主體是評估公司,中介公司只起推薦作用,最終應以買家和評估公司協商結果為準。當事人有選擇權,可以自行選擇中介公司推薦的評估公司也可另行選擇其他評估公司。

在他看來,上述案例中中介公司收取按揭費是沒有依據的。“中介公司從事居間服務,其收取的傭金里應當包含了代理按揭這一事項,單獨把按揭抽出另行收費,我認為屬于重復收費。而且現有規定也沒有單獨就按揭,進行收費規定。我認為這是違規的。”

廣東誠公律師事務所誠至成團隊合伙人程庭剛律師表示,對購房者而言,在簽訂合同時,法律角度來說購房者有知情權,中介有義務也應該提前講明收費事項,否則是違反合同誠實信用原則的表現。但就收費事項來說,他指出中介傭金、評估費,按揭費都不是法定費用,可能是市場競爭結果。“傭金中理應包含勞動報酬,但現實中也存在有些中介巧立名目另收費的情況。”

購房避“坑”:明確四項費用

那市民該如何少走彎路?張茂榮律師表示,市民首先應了解基本交易流程,在溝通過程中應對相關費用明確。“二手房的交易根據情況不同,流程有所不同,比如賣方房屋是否屬于按揭,買方需要貸款還是一次性付款等。但對于購房者而言,所需支付的費用主要包括中介傭金、稅費、評估費、按揭擔保費(根據具體情況有所差異)。”

但因為評估費、按揭擔保費分別由評估公司和擔保公司收取,他建議不要通過中介公司進行先行支付。他還指出,對于中介公司所推薦擔保公司或者評估公司收費明顯偏高的情況,可以予以拒絕。遇到不清楚的情況,可以及時咨詢專業人士,條件許可的情況下,可以委托專業律師提供相關的交易服務、法律服務。


附二手房購買基本流程:

(1)通過中介,雙方建立溝通渠道。買方了解房屋整體現狀及產權狀況,賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件等。

(2)如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

(3)買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。

(4)繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

(5)立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。

(6)辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

(7)對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發放。

(8)買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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