龍湖滬蘇抱團 聯合首開41億蘇州奪地背后

  寒冬中,不僅房企之間在抱團取暖,下屬的城市公司也需要依靠整合兼并,以應對市場的變幻。

  自去年7月將上海(樓盤)公司與蘇州(樓盤)公司合并后,龍湖滬蘇公司在市場上也開始重新活躍起來。

  1月11日,蘇州迎來年內第二場大型土拍,其中,龍湖聯合首開以40.62億元總價斬獲編號為蘇地2018-WG-40號地塊,折合樓面價1.79萬元/平方米,溢價率28.87%。

  據說,龍湖滬蘇公司內部對拿下這塊地非常興奮,這是兩家城市公司合并以來在公開土地市場獲得的最大一宗地,以彌補相對不足的土地儲備。

  年報顯示,2018年上半年,龍湖蘇州和上海兩地的銷售額總計僅有1.02億元,與過去兩年相比大幅下降,也是長三角區域銷售表現較薄弱的兩家城市公司。

  觀點地產新媒體了解到,去年初,龍湖集團CEO邵明曉曾明確提出未來三年龍湖的區域公司要實現1-3個500億規模,3-5個300億規模,5-8個200億規模以及8-15個100億規模。

  在此背景下,龍湖于7月份公告,將上海公司與蘇州公司正式合并為龍湖集團滬蘇公司。

  值得一提的是,因為龍湖近一年在上海沒有新的土地進賬,未來滬蘇公司的銷售壓力或將主要由蘇州公司承擔。

龍湖滬蘇抱團 聯合首開41億蘇州奪地背后


  41億蘇州拿地

  2019年開年,蘇州土地市場就接連迎來多宗成交,繼1月4日7宗地拍出126.6億元的開門紅后,1月11日,蘇州再成功出讓4宗地,攬金78.83億元。

  其中,深耕蘇州的旭輝以25.69億元獨中兩元,金輝12.52億元摘得一宗地,龍湖+首開聯合體則以40.62億元獲得四宗地塊中面積最大的一宗地——蘇地2018-WG-40號地塊,折合樓面價1.79萬元/平方米,溢價率28.87%,也是當天溢價率最高的一宗地。

  資料顯示,蘇地2018-WG-40號地塊分兩塊地開發,南地塊面積為5.43萬平方米,北地塊面積為4.90萬平方米,地塊的容積率為大于1.0且小于或等于2.2,單幅塊地的容積率則不低于1.8,建筑面積為22.73萬平方米,地塊用途為城鎮住宅用地。

  有業內人士猜測,龍湖和首開或將各開發其中一宗地塊。不過,對目前急需提升規模的滬蘇事業部,這也是不可或缺的有力補充。

  值得一提的是,此次龍湖+首開拿下的地塊曾于2018年10月16日拍賣出讓,彼時,地塊因無房企報價遭遇流拍。

  與此同時,底價成交、流拍也成為2018年尤其是下半年來蘇州土地市場的常態之一。進入2019年后,上述情況明顯得到緩和,1月4日的新年首場土拍就一次拍出7宗地塊,收金超過126億,其中也不乏溢價近50%的地塊。

  盡管拿下開年首宗地,但對龍湖滬蘇公司而言,要面臨的挑戰并不算小。

  年報顯示,2016年和2017年,龍湖在蘇州分別賣出43.81億元、27.58億元,而到了2018年上半年,龍湖在蘇州市場的開發物業銷售額僅有7800萬元,是近三年來表現最差的一年。

  事實上,以土地儲備來看,蘇州公司并不是龍湖所有城市公司里最少的。

  據觀點地產新媒體了解,截至2018年6月底,龍湖在蘇州儲備地塊達5塊,包括2宗宅地及3宗商住地。年報數據顯,示龍湖在蘇州的土地儲備達到131.2萬平方米,超過合肥(樓盤)、上海、常州(樓盤)、無錫(樓盤)等長三角區域的其他城市。

  然而,由于此前蘇州土拍規定,上述5宗地塊皆為現房銷售地塊,一定程度上拉長了房企的開發周期,預計入市時間會集中在2019年和2020年。

  除蘇州外,同屬一個區域的上海公司亦面臨業績壓力。

  半年報顯示,2018年1-6月,龍湖上海僅完成2400萬銷售額,不過,隨著下半年積壓多時的網紅盤天璞入市,這一數據或將在年底得到改善。

  據龍湖方面此前表示,上海龍湖天璞將為龍湖帶來約65億元的銷售業績和資金回籠。

  “重商”滬蘇

  雖然下半年上海區域的銷售有所回升,但距離集團提出孵化百億級區域公司的目標仍有一定距離。

  由此,去年7月上海公司與蘇州公司正式合并為龍湖集團滬蘇公司,原蘇州公司正式更名為滬蘇公司蘇州事業部,原龍湖集團上海公司總經理溫介邦任職滬蘇公司總經理。

  從集團層面而言,隨著規模的不斷擴大,龍湖開始采取區域化管理方式,將一連續3年銷售在50億以下的城市公司并入區域公司,由區域公司進行中心化管理,以實現未來三年出現1-3個500億量級、3-5個300億量級、5-8個200億元量級、8-15個100億量級城市公司的目標。

  值得注意的是,由于去年蘇滬兩地的土地市場熱度并不算太高,合并之后滬蘇公司幾乎沒有在公開土地市場有所行動,戰略仍以商業及創新業務為主。

  據觀點地產新媒體了解,截止到2018年末,龍湖商業已在滬蘇區域開業運營上海虹橋天街、蘇州獅山天街、上海寶山天街三座天街。

  其中,蘇州獅山天街上半年的租金收入達到1.04億元,在龍湖已開業的19座天街中排名第六。此外,龍湖方面透露,2019年滬蘇公司還將開業上海華涇天街、閔行天街、閔行星悅薈三座購物中心開業,未來三年,滬蘇兩地的購物中心將達到15座。

  另據介紹,龍湖滬蘇公司運營的70余個項目中,地產開發有22個項目,商業運營10個,長租公寓則有36個門店,另外還有智慧服務、酒店運營、聯合辦公、產城運營和養老服務等,涵蓋龍湖的四大主航道業務及養老、產城等創新業務。

  有業內人士指出,隨著上海、蘇州兩地的商業布局日趨成熟,為獲得可匹配的住宅提供一定基礎。但從目前的表現來看,受政策影響,龍湖蘇滬兩地的住宅業務還沒有明顯起色。

  某種程度上,當開發業務不得不在寒冬中暫緩,龍湖在滬蘇公司積極推進聯合辦公、產城運營和養老服務等業務,更像是在商業和住宅之外尋找一片創新業務的試驗田。

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