「4房間」百城住宅庫存報告:一線城市明顯增加,三亞去化周期高達71個月!

「4房間」

??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發布的《中國百城庫存報告》顯示,截至2018年12月底,易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米,環比增長2.1%,同比增長1.6%。從2018全年來看,庫存走勢基本呈現了“上半年減少、下半年增長”的態勢。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,2018年上半年無論是銷售行情還是去庫存效果都值得肯定,但隨著下半年市場交易開始降溫,房企高庫存壓力重現,這也倒逼相關房企積極進行項目降價,對于購房者也形成了一個相對好的購房窗口期。對于2019年上半年,嚴躍進認為房企仍會把去庫存作為一項重要的工作去抓。相關資金方面壓力較大的房企依然會采取以價換量的策略。

??百城庫存2018全年先降后增

??100城庫存方面,已環比連增4個月。報告顯示,截至2018年12月底,易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米,環比增長2.1%,同比增長1.6%。從歷史數據來看,自2015年1月份以來,全國100城庫存規模呈現持續下跌態勢。中間個別月份雖有反彈,但下跌趨勢不改。進入2018年,庫存走勢基本呈現了“上半年減少、下半年增長”的特點。尤其是9月份庫存規模明顯增長,屬于首次顯著攀升的態勢,10-12月份繼續保持增長態勢。易居研究院分析認為,總體看庫存走勢正迎來拐點,2018年底正式步入上行通道。

??城市結構方面,一線城市近七個月庫存明顯增加。報告顯示,截至2018年12月底,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米,環比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%,同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。從同比增幅數據看,一線城市在連續34個月庫存同比下跌后,2018年6月份首次出現同比正增長態勢,7-12月份繼續同比正增長,這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市保持了連續42個月的同比下跌,但跌幅是在持續收窄的。三線城市在連續38個月同比下跌之后,目前出現了連續兩個月同比正增長的現象。

??城市排行方面,53個城市庫存低于2017年同期水平。報告顯示,2018年12月份100個城市中,有47個城市庫存出現了同比增長現象。其中福州、景德鎮和惠州3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到85%、81%和75%。易居研究院認為,這與此類城市近期供應規模較大因素有關。同時,100個城市中有53個城市的庫存出現了同比下滑態勢。其中,濟南、大連和南通的同比跌幅較大,跌幅分別為35%、31%和27%。

??四季度推盤規模屢創新高

??從100城預售方面來看,2018年底推盤規模創下歷史最高水平。報告顯示,2018年12月份100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為6183萬平方米,環比增長4.3%,同比增長19.8%。從數據上看,12月份推盤規模創下了歷史最高水平,次高水平則出現在11月份。從逐月來看,總體呈現增加態勢。易居研究院認為,這說明房企推盤意愿比較強烈,隨著各地管控力度明顯放松,會使得新增供應不斷放量。當樓盤密集入市時,房企也會因為營銷壓力而主動降價。

??100城成交方面,年底有所反彈。報告顯示,2018年12月份100個城市新建商品住宅成交量為5240萬平方米,環比增長7.9%,同比下降1.0%。總體上看,11-12月份市場成交略有反彈,與最近幾個月樓盤密集供應有關。從2018全年交易來看,上半年總體上保持逐月攀升態勢。7月份后明顯降溫,市場情緒不斷趨于悲觀。進入第四季度,市場交易稍微有所好轉。

??供求關系方面,樓市“供大于求”態勢繼續呈現,四季度特征最明顯。報告顯示,2018年12月份100個城市新建商品住宅供應量為6183萬平方米,而成交量為5240萬平方米。從月度供求關系上看,1-3季度以“供小于求”和“供求基本平衡”為主要特征。而到了第4季度表現出“供大于求”的特征,且供求矛盾不斷擴大,房企重新面臨去庫存的較大壓力。

??存銷比先降后增

??100城存銷比方面,四季度存銷比有所反彈。報告顯示,2018年12月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.7個月,這意味著市場消化完這些庫存需要9.7個月,該數值相比11月份9.5個月有所增加。從2018全年數據來看,上半年總體表現出存銷比下降的現象,而到了下半年總體上出現小幅增長。如果從歷史數據看,2018年底存銷比依然屬于偏低位水平。

  結構分類方面,一線城市去庫存周期最大。報告顯示,2018年12月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為13.2、9.4和9.7個月。相比11月份13.1、9.3和9.5個月的數值,三類城市的存銷比均有擴大。橫向對比看,2018年三四線城市的存銷比下跌較為明顯。從歷史數據上看,2014年下半年三四線城市積極推進棚改政策,去庫存周期指標反應迅速,從高位水平顯著且持續下滑。而后受市場降溫、推盤節奏加快等因素影響,三四線城市存銷比開始反彈。基于此類判斷,易居研究院認為三四線城市存銷比探底已基本完成,目前正進入緩慢上行通道。

??城市排行方面,13個城市的存銷比小于6個月。經歷了本輪去庫存政策消化期,各城市存銷比數值差異較大。報告顯示,100個城市中有20個城市的存銷比大于16個月,此類城市去庫存壓力依然較大;有26個城市的存銷比位于12-16個月之間,此類城市的去庫存周期相對適中;有54個城市的存銷比小于12個月,此類城市的去庫存周期相對偏小。值得注意的是,三亞、廈門、香河等城市存銷比數據相對偏高,該類城市樓市政策管控和項目備案嚴格,使得市場交易表現一般,進而導致存銷比數據明顯偏大。

??【定義】

??庫存去化周期即存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅成交面積平均值,其合理區間為12-16個月,高于該區間說明庫存規模偏大,低于該區間則說明庫存規模偏小。

??【附注】100個城市按一、二、三四線城市劃分如下:

??4個一線城市:北京、上海、廣州、深圳

??32個二線城市:哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

??64個三四線城市:丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

??【說明】燕郊是城鎮的行政級別,但考慮到城市規模大,也將其納入到三四線城市的范圍中。

??報告來源:上海易居房地產研究院

??執筆人:嚴躍進

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