房地產交易網:二手房交易流程,看完你就全明

  房地產交易網:二手房交易流程,看完你就全明白了!

房地產交易網

  二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。個人二手房交易具體流程有哪些?不管是自己辦理,還是找中介代辦,流程大致都有以下8步。掌握了這個,以后買房保證不吃虧!

  買賣雙方經中介機構撮合達成交易意向

  對于買賣雙方:要選擇“證照齊全”、誠信規范的中介機構,證照包括工商營業執照和房地產中介服務機構資質備案。

  對于賣方:可以在多家中介機構放盤。放盤時,要謹慎看好委托書中各項條款是否合理。如果選擇了中介幫忙保管鑰匙,應要求中介機構出具鑰匙收據(機構蓋章),還可以要求中介每次帶客看房的具體時間,以防房屋或財務受損時能確認責任。

  對于買方:要先了解清楚限貸限購的政策

  產權調查(需時約1個工作日)

  產權調查也就是業內所說的“查冊”,即查證房地產的權屬狀況。通過查冊,你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

  簽合同交定金(需時約1個工作日)

  定金:

  1.定金一般交給業主,不可退,金額一般為房價的1%-10%。

  2.如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管。

  3.如簽約后樓價行情上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。

  關于定金與訂金還分不清看看這個:買房下定后悔了?一圖教你怎么退!

  簽合同:

  1.應中介和買賣3方都在場。

  2.如果房產有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

  3.如果房屋有租約,應該與租客簽訂放棄優先購買權的證明,避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

  4.如果該房產附有戶口,要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。此外,合約中需注意明確各項的付款方式和條件、過戶時間、交易稅費的承擔方式及可能出現的違約情況。

  評估

  除了找銀行評估,買賣雙方也可以直接在簽完中介合同后,找按揭公司,然后按揭公司會安排人過來評估,評估出來了之后做按揭。

  賣家贖契、涂銷和遞件(贖樓時間視情況而定,1-2月不等)

  贖契是業主方的責任,針對業主房貸沒有還完的情況。

  其中贖契主要有3種操作方式:賣家用買方的首付款來付清剩余貸款 、轉按揭、向銀行申請抵押貸款來還清剩余房貸。

  具體的可操作性請看:貸款未還清的房子該怎么買賣?

  (這里建議買家不要拿現金直接給賣方贖契。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買家會冒很大的風險。)

  涂銷就是賣家償還銀行貸款后取消房產抵押登記,產權轉移申請即“遞件”,是指買賣雙方提供資料遞交房地產交易所審核,審核成功領取回執。

  涂銷和遞件最好同時申請,可節約時間。

  簽署申請貸款合同、辦理按揭(看銀行,一般3個工作日到半個月)

  1.去銀行做貸款申請,需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同,獲得同意貸款書。

  2. 如果貸款額度達不到預期,買家需要做好支付更多首期款的準備,否則交易不成將造成違約。

  3.為預防該情況發生后雙方發生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等。

  銀行審核通過后獲得銀行同貸書、簽署貸款合同

  貸款流程及攻略請看:一圖看懂銀行貸款流程!

  付首期及資金托管(1個工作日)

  一般情況下,按合同約定遞件成功后,業主就會要求交首期款了,目前房管局建議最好使用銀行資金托管(不過不是強制要求,買賣雙方可協商而定)。

  資金托管的好處是,買房將錢存進銀行,銀行會根據交易登記過戶的進度,確定是否可以將房款劃賬至賣方,如此,就不用擔心因無法過戶而造成的資金風險,賣方也不用擔心房屋過戶后收不到其余的房款。

  交房(一般1周以內)

  交房一般涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產內部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,最終業主才交鑰匙,正式完成交易。

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