普陀區房屋交易中心:房地產如何走的更遠?一

  普陀區房屋交易中心:房地產如何走的更遠?一個字,“穩”

      2018年,房企規模化、行業集中化的趨勢愈發明顯,但同時隨著調控深化,企業銷售回款變慢、融資難度增加等帶來的資金風險逐步顯現,行業整體風險有所累積。在此背景下,優秀百強房企通過降成本、降負債、準布局等策略,實現企業的財務穩健運營。本文以中海、華潤、龍湖和金地為標桿,分析其在業績、杠桿以及業務拓展等方面的優勢,為行業提供參考。

  穩業績

  近年來,代表房企銷售業績一直保持穩定增長態勢,2014年以來的平均復合增長率在20%-40%之間。雖然持續從嚴的房地產市場給房企銷售業績帶來一定的壓力,但代表房企綜合調整策略,適應市場形勢,銷售業績依然穩步上升。

  

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  圖:2014-2018年代表企業銷售額

  降杠桿

  2018年,代表房企在保持較高營收的同時,始終堅持穩健的財務政策,嚴格控制負債水平,保持良好現金流,從容應對當下的房地產調控,主體評級較高。

  

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  圖:代表房企杠桿率情況

  資產負債率、凈負債率和有效負債率等風險性指標均處于低于行業平均水平。從資產負債率來看,2018年中期,中海地產資產負債率低至60%,華潤、龍湖和金地資產負債率均處于行業平均水平附近,分別為72%、73%、77%。凈負債率遠低于行業平均水平;從凈負債率來看,中海地產和華潤置地的凈負債率均低于50%,分別為20%和48%;龍湖和金地的凈負債率分別為55%和76%,均處于行業較低水平;從有效負債率來看,代表房企有效負債率均處于40%-50%之間,低于行業平均水平,銷售回款率較高。

  此外,代表房企的毛利率普遍較高,2018年中期,龍湖和金地的毛利率分別為37.1%和38.24%,其中金地的毛利率較上年同期增加8.65個百分點,公司銷售回款率超過80%。

  

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  關鍵詞一:低成本

  融資成本集中在4%-5%,獲投資機構高度認可。在當前整體信貸環境趨緊,融資成本逐漸上揚的趨勢下,代表房企發揮財務穩健以及成本控制優勢,獲投資機構高度認可,良性循環,以較低的成本獲得融資,加權平均融資成本集中在4%-5%之間。

  

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  表:代表房企2018年融資情況及中期平均利率

  2018年中期,中海地產融資成本為4.27%,與去年齊平,同為央企的華潤置地加權平均融資成本4.41%,略低于中海,民營企業中融資成本較低的龍湖和金地,則控制在4.5%和4.8%左右。

  低成本拿地,積極不激進。代表房企在熱點城市積極參拍,全國布局平滑穩定,理性對待火爆城市的高價地爭奪,控制土地成本,積極不激進。2018年上半年,龍湖平均拿地成本為5142元/平方米,2018年底價拿地27宗,華潤置地平均拿地成本約為6284元/平方米,均處較低水平。

  

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  表:龍湖地產2018年底價拿地情況(部分)

  科學成本管控,信息化提升效率。中海構建了全流程數字化管控平臺,對房地產開發全流程的業務進度與作業水平實施精準管控,被稱為房地產行業的“利潤奶牛”。華潤置地建立成本管理iCost系統,精益管理提升效率。金地針對首期首開項目進行工期提速,提高招標效率和招標質量,還根據公司戰略,對全國多個二三線城市進行成本調研,為后續快速開發做好成本信息量化準備,在成本采購方面,金地拓寬戰略采購范圍,引入更多新的供應商以降低采購價格,并在全集團建立更全面的人員系統加強戰略采購管理。

  關鍵詞二:高效益

  代表房企把握城市發展趨勢,深挖城市群潛力,集中于一二線主流城市進行土地儲備,合理控制成本,為未來盈利增長留出足夠空間。

  代表房企普遍集中布局產業和人口優勢凸顯、發展潛力大的一二線城市。其中,中海地產2018年一二線城市拿地宗數占比高達92%;截至2018年中期,華潤和金地總土地儲備面積中,一二線城市占比分別為76%和85%;2018年中期龍湖新增土地儲備面積中,一二線城市占比高達90%。

  

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  圖:代表房企布局城市特點

  抓主流、抓機遇,把握城市發展規律。在布局特點上,中海布局經濟實力強、人口持續流入的城市,堅持主流城市、主流地段的定位。華潤置地在資源配置上立足大局,把握中國城鎮化進程規律,資源集中在大都市核心城市、區域中心城市、省會城市。龍湖采取“堅守頭寸,謹慎決策”的策略,持續深耕中國的一二線城市,堅持城市圈、高鐵路徑邏輯,同時適度下沉高鐵沿線、都市圈核心城市周邊的衛星城市。金地則采取“陣地扎根與游擊戰結合”戰略,抓緊深耕布局的計劃陣地,同時關注階段性的投資機會。

  業務拓展

  2018年,銷售市場的下滑迫使房企加快推進業務拓展,擴展賽道,尋求新的利潤增長點,百強代表企業業務觸角遍布科技、農業、教育、養老、租賃等領域,但目前房企的布局主力依然是房地產開發業務,地產+模式仍在探索中。

  

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  總結:綜合來看,穩健型房企在業績、杠桿和業務拓展方面均有較好表現,低負債、優布局、低成本等特性相輔相成,良性循環,有效助推房企提升市場競爭力,在變化莫測的房地產市場中穩步前行。

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